Déterminer la valeur d’un actif immobilier n’est jamais une chose facile, mais la chute libre historique des valeurs immobilières il y a quelques années et la reprise inégale qui s’en est suivie ont rendu cette tâche nettement plus difficile. Ce mois-ci, nous allons examiner comment un marché tumultueux peut avoir un impact sur les approches traditionnelles de détermination de la valeur – approche par le coût, approche par les ventes comparables et approche par la capitalisation des revenus. Avant de le faire, une brève discussion sur les trois principaux types de valeur s’impose.
Valeur marchande. Cela représente le prix le plus probable, à une date spécifique, auquel une propriété devrait se vendre après une exposition raisonnable sur un marché concurrentiel dans toutes les conditions d’une vente équitable. Il y a quelques éléments supplémentaires à noter. Premièrement, ni l’acheteur ni le vendeur ne doivent être soumis à une quelconque contrainte, les deux parties étant bien informées. Et deuxièmement, le prix devrait être basé sur l’utilisation la plus élevée et la meilleure de la propriété, qui peut ou non être l’utilisation actuelle de la propriété.
Valeur d’investissement. Ce type de valeur est tout au sujet de la valeur pour un acheteur spécifique, avec peu de considération pour le marché global plus large. Un exemple de ceci serait un achat par un investisseur impliqué dans un échange à imposition différée 1031. Motivé par le report d’une conséquence fiscale, l’acheteur d’un échange est généralement prêt à payer plus pour une propriété que l’acheteur traditionnel. Un autre exemple serait celui d’un propriétaire qui contrôle la quasi-totalité d’un bloc de propriété, à l’exception d’une parcelle. Le propriétaire serait généralement prêt à payer plus pour cette parcelle en suspens par rapport à un acheteur traditionnel.
Valeur d’usage. Ce type de valeur est souvent confondu avec la valeur marchande. La différence essentielle est que la valeur marchande est basée sur l’utilisation la plus élevée et la meilleure d’une propriété alors que la valeur d’usage ne prend en compte que l’utilisation actuelle de la propriété. Ce n’est pas un problème si l’usage actuel du bien est en fait le meilleur usage possible. Mais s’il existe une autre utilisation de la propriété qui entraînerait une valeur plus élevée, la valeur d’usage serait différente (dans ce cas, inférieure) de la valeur marchande.
La valeur marchande est la plus courante et peut être déterminée à l’aide de l’une des trois approches suivantes. Toutes ces approches peuvent être assez difficiles à réaliser dans un marché normal, mais la tâche est plus ardue en période de transition économique.
Approche des ventes comparables. L’approche la plus couramment utilisée, l’approche des ventes comparables, établit une corrélation entre la valeur marchande d’une propriété visée et les prix de vente de propriétés similaires récemment vendues. Mais pendant un marché agité, quelques problèmes peuvent survenir. Le premier est la pénurie de ventes comparables. De 2009 à 2012, il y a eu très peu de ventes de biens immobiliers. Et celles qui se sont échangées impliquaient généralement un vendeur en proie à une certaine forme de détresse financière. Bien que le marché immobilier général se soit amélioré, certains segments se sont bien mieux portés que d’autres. Ainsi, lorsque vous utilisez l’approche des comparables de vente pour déterminer la valeur, assurez-vous de bien comprendre toutes les nuances associées à chaque comparable, y compris l’acheteur, le vendeur, les attributs associés à l’immobilier et les conditions de marché qui ont un impact sur le sujet.
Approche de la capitalisation des revenus. Bien que n’importe quel bien puisse être évalué à l’aide de cette approche, elle est principalement utilisée lorsqu’on considère des biens immobiliers productifs de revenus et dans une perspective d’investissement. Cette approche repose sur deux composantes : le revenu, plus précisément le revenu net d’exploitation (RNI) et un taux de capitalisation (CAP), qui est une mesure ou un indice représentant le revenu en pourcentage de la valeur. Une fois que vous avez déterminé ces deux composantes, le calcul réel divise simplement le revenu net d’exploitation par le taux de capitalisation, ce qui donne une valeur. Cependant, la détermination de ces deux composantes peut être tout sauf simple. Plusieurs pièges potentiels peuvent faire dérailler un NOI précis, tant du côté des revenus que de celui des dépenses. Il est essentiel de comprendre si le NOI a été dérivé des performances historiques, des performances actuelles ou des performances futures anticipées (souvent appelées « pro forma »). La composante du taux CAP doit faire l’objet d’un examen similaire. Le concept est d’appliquer un taux de capitalisation qui reflète précisément le marché actuel et qui prend en compte les ventes de propriétés ayant des caractéristiques similaires à celles de la propriété concernée. Trop souvent, les nuances associées à ces ventes, et donc le taux de CAP qui en résulte, ne sont pas entièrement comprises. Les éléments clés sur lesquels il faut se concentrer comprennent si le CAP représente l’économie actuelle ou l’économie projetée, l’inclusion d’incitations telles qu’un bail principal ou un financement du vendeur et tout événement en attente qui pourrait avoir un impact considérable sur les revenus locatifs, comme l’expiration d’un locataire important ou l’arrivée d’un nouveau locataire.
Approche par les coûts. Cette méthode agrège trois composantes – la valeur du terrain s’il est vacant plus le coût de la nouvelle construction pour remplacer les améliorations existantes moins la dépréciation pour correspondre à l’état de la propriété en question. L’élément qui fait l’objet de la plus grande attention est la valeur de la dépréciation, car elle devient nettement plus subjective à mesure que l’âge du bien immobilier augmente. Mais un problème plus subtil se pose souvent lorsque la valeur d’usage est confondue avec la valeur marchande. Pour déterminer la dépréciation appropriée, la chose la plus importante à prendre en compte est ce que le marché déduirait en raison de l’obsolescence et non ce que l’occupant actuel déduirait. Bien que cette différence soit subtile, l’impact sur la valeur peut être important – surtout si l’on considère la nature cyclique du marché.
L’évaluation des biens immobiliers est toujours une tâche difficile, surtout lorsque le marché global est en transition. Mais comprendre certains des défis associés à chaque approche peut aider à former un résultat final plus précis.