Il y a des tonnes d’avantages qui viennent avec la possession d’une résidence secondaire : la nouveauté et l’aventure, un endroit pour s’échapper et se détendre, une occasion de créer des souvenirs qui durent toute une vie, un outil précieux pour faire en sorte que les amis avides de vacances vous aiment beaucoup (pour le meilleur et pour le pire).
Mais il existe un autre avantage souvent négligé : les réductions d’impôts.
Il y a aussi les avantages fiscaux.
Vous savez déjà que le fait de posséder une maison offre généralement quelques déductions fiscales. Mais que se passe-t-il si vous en possédez deux ? Ou trois ? Et si vous êtes un Donald Trump ordinaire (à l’époque de ses beaux jours de magnat de l’immobilier et de la viande, bien sûr) ?
Puisque nous savons que vous ne serez pas contre un peu d’argent supplémentaire à dépenser en vous imprégnant de votre environnement lors de votre prochaine escapade, nous avons pensé vous dire comment récolter les fruits de votre achat de résidence secondaire.
1. Intérêts crédits-oui, encore
Lorsqu’il s’agit de posséder une résidence secondaire, les intérêts de votre hypothèque sont déductibles. Les mêmes règles qui s’appliquent à la déduction des intérêts crédits pour votre première maison s’appliquent à votre deuxième.
En fait, vous pouvez déduire jusqu’à 100 % des intérêts que vous payez sur un maximum d’un million d’euros de dette, ce qui comprend la dette totale contractée pour payer les deux maisons, ainsi que l’argent dépensé pour améliorer les propriétés. (Ce n’est pas jusqu’à 1 million d’euros pour chaque propriété – juste jusqu’à 1 million d’euros au total.).
2. Améliorations de la maison
Votre résidence secondaire est-elle un bricolage ? Si vous voulez passer la saison morte à apporter des améliorations à votre refuge, vous pouvez déduire les intérêts d’un prêt sur valeur nette immobilière ou d’une ligne de crédit.
Il est possible de déduire les intérêts d’un prêt sur valeur nette immobilière.
Mais il y a quelques exceptions.
Pour commencer, il y aura une limite au montant que vous pouvez déduire si le prêt sur la valeur nette de votre résidence principale ou secondaire est supérieur à 50 000 euros si vous êtes célibataire ou à 100 000 euros si vous êtes marié ou que vous faites une déclaration conjointe.
Deuxièmement, le montant que vous pouvez déduire a une limite si l’hypothèque est supérieure à la juste valeur marchande de la maison.
Il y a une limite au montant que vous pouvez déduire si l’hypothèque est supérieure à la juste valeur marchande de la maison.
Par exemple, disons qu’un contribuable a une hypothèque de 220 000 euros et contracte un prêt sur valeur nette immobilière de 65 000 euros. La juste valeur marchande de la propriété est de 275 000 euros. Comme la différence entre la juste valeur marchande et l’hypothèque est de 55 000 euros, alors 55 000 euros du prêt sur la valeur nette de la maison peuvent être déduits, et non la totalité des 65 000 euros.
3. Impôts fonciers
Vous pouvez également déduire les impôts fonciers de votre résidence secondaire, qui sont basés sur la valeur imposable de la maison. C’est une bonne nouvelle. Encore meilleure nouvelle ? Contrairement à la déduction fiscale des intérêts crédits, il n’y a pas de limite en euros pour le montant des taxes foncières qui peuvent être déduites sur n’importe quel nombre de maisons appartenant au contribuable.
Mais attention : Les contribuables qui peuvent s’offrir deux maisons sont susceptibles d’atterrir dans une tranche d’imposition plus élevée – ce qui signifie des gains plus minces pour les économies d’impôt. Par exemple, en 2016, un couple marié dont le revenu brut dépasse 311 300 euros aurait des limites sur les types de déductions détaillées qu’il pourrait prendre.
4. La location de votre maison
Si vous louez votre résidence secondaire pendant 14 jours ou moins au cours d’une année, ce revenu locatif est exempt d’impôt et il n’y a pas de limite à ce que vous pouvez facturer par jour ou par semaine. Bravo !
Mais si vous espérez mettre vos fouilles secondaires sur Airbnb ou un autre site de location pour plus de 14 jours au cours de l’année, préparez-vous à faire de gros calculs au moment de l’impôt.
Vous voudrez calculer le nombre de jours où vous louez votre maison et diviser ce chiffre par le nombre total de jours où votre maison a été utilisée – que ce soit vous ou un locataire qui y séjourne. (Le nombre total de jours pendant lesquels le logement était vacant n’entre pas dans cette équation.).
Par exemple, disons que vous avez loué votre maison de vacances pendant 30 jours au cours d’une année, et que vous avez passé des vacances dans votre maison pendant 90 jours.
Nous allons diviser 30 (les jours où vous l’avez louée) par 120 (le nombre total de jours d’utilisation de la maison). Résultat : 25 % de vos dépenses liées à la location – qui peuvent aller des services publics au coût d’un gestionnaire immobilier – peuvent être déduites. Maintenant, si votre maison perd de la valeur, ce même pourcentage (dans cet exemple, 25 %) des coûts de dépréciation peut également être déduit.
Voici la mise en garde: Les coûts d’amortissement peuvent être déduits seulement s’il reste un revenu locatif après avoir pris en compte d’autres déductions, comme les intérêts crédits, les impôts fonciers et les dépenses directes liées à la location de votre maison, comme les frais d’agent ou la publicité.
5. Quand il est temps de vendre ?
Peut-être avez-vous acheté un refuge lointain que vous avez la chance de visiter quelques fois par an. Ou peut-être que votre maison de vacances se trouve à une courte distance en voiture, et que vous y passez chaque moment possible.
Si c’est le dernier cas – et que vous ne savez pas déjà laquelle de vos maisons est votre résidence principale et laquelle est la résidence secondaire – c’est le moment de le découvrir. La distinction entre les deux peut avoir de grandes implications fiscales lorsque vient le moment de vendre.
C’est parce qu’une plus-value pouvant atteindre 250 000 euros (ou 500 000 euros pour les contribuables mariés/déclarants conjoints) sur la vente de la résidence principale peut être exclue du revenu imposable.
Votre résidence principale – ou primaire – est le logement que vous avez le plus utilisé au cours des cinq années précédant la vente. Mais d’autres facteurs – comme le lieu de votre emploi, l’adresse d’inscription sur les listes électorales et le lieu de vos opérations bancaires – pourraient également entrer en ligne de compte. Entre autres exigences, vous devez posséder et utiliser cette résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente du logement.
Nous savons – c’est beaucoup de choses lourdes à assimiler. Mais vous saviez que votre résidence secondaire serait rentable à plus d’un titre, n’est-ce pas ? Maintenant, dépêchez-vous de remplir votre déclaration de revenus – afin de vous échapper dans votre endroit heureux et d’oublier les choses pesantes. Comme les impôts.