Le concept de maison de location-vente signifie qu’un acheteur paie un loyer pour une maison, et qu’une partie de ce loyer sert de mise de fonds pour acheter cette même maison plus tard. Grâce à cet article, vous comprendrez comment fonctionne la location avec option d’achat.
L’industrie de l’immobilier et du logement est assez imprévisible, et à ce jour, le secteur est en plein essor comme aucun autre ; cependant, il a son lot d’embûches. Si, dans certaines régions du pays, les maisons se vendent rapidement et efficacement, la situation est tout autre dans d’autres régions. La vente d’une maison peut s’avérer difficile, stressante et chronophage, c’est pourquoi de nouvelles lois et stratégies sont formulées pour faciliter la situation des acheteurs comme des vendeurs. L’une de ces stratégies est la « location avec option d’achat ». Vous devez vous demander pourquoi payer un loyer pour posséder une maison. Les paragraphes ci-dessous vous aideront à comprendre comment ce concept fonctionne.
- Considérez une situation, où un vendeur a deux maisons, et il veut vendre l’une d’entre elles. Cependant, il ne semble pas y avoir d’acheteur potentiel, et ceux qui existent n’ont pas assez d’acompte, ou ils ont un mauvais score de crédit. Dans un tel scénario, l’option de location d’une maison ou de location-achat peut être une excellente solution.
- Dans cette stratégie, l’acheteur potentiel accepte de devenir un locataire dans la maison du vendeur pour une période déterminée, généralement 3 ans.
- Alors que l’acheteur paie un loyer mensuel, une partie de celui-ci va dans le revenu du vendeur, tandis qu’une autre partie sert à l’acompte de la maison.
- Cela signifie qu’au bout de 3 ans, l’acheteur aura un score de crédit décent ainsi qu’il aura accumulé assez d’argent pour payer comme acompte pour être propriétaire de la maison.
- Le locataire doit également payer des frais d’option et une prime de loyer. Les frais d’option sont un montant fixe que l’acheteur doit payer au vendeur.
- Après la fin de la période de location, si l’acheteur veut toujours acheter la maison, les frais d’option deviennent une partie de l’acompte. S’il n’achète pas la maison, les frais d’option deviennent un revenu supplémentaire pour le vendeur.
- Aussi, une fois l’accord signé, le prix de vente de la maison est bloqué jusqu’à la fin de la période de location, c’est-à-dire la période de bail. Pendant cette période, même si les prix de l’immobilier augmentent ou baissent, cela n’affectera pas le prix de cette maison, le prix convenu à l’origine est définitif.
- Les frais d’option qui sont mutuellement convenus donnent à l’acheteur un droit exclusif sur la maison, de sorte que lui seul peut acheter la maison, et l’acheteur ne peut pas la vendre à quelqu’un d’autre.
- Pendant la période de location, le vendeur est toujours propriétaire de la maison et en est légalement responsable, mais le locataire entretient souvent le bien comme le sien.
- Certaines conditions doivent être spécifiées sur le contrat de location pour couvrir les circonstances inévitables ou inattendues.
Supposons qu’une personne souhaite vendre sa maison qui vaut actuellement 250 000 Euros. Maintenant, si un acheteur se présente mais a un mauvais historique de crédit, il ne sera pas en mesure de payer l’acompte sur la maison. Il opte donc pour la stratégie de la location-vente. Les deux parties conviennent mutuellement d’un droit d’option de 6 000 Euros et d’une période de location de trois ans. Et, si le loyer mensuel standard est de 1 200 Euros, l’acheteur paiera 1 500 Euros, les 300 Euros restants contribuant à son acompte. Après trois ans, cette contribution s’élèvera à 300 * 36 (mois), soit 10 800 Euros. En ajoutant ce montant aux frais d’option initiaux de 6 000 Euros, l’acheteur ou le locataire disposera d’un total de 16 800 Euros, ce qui est suffisant pour un acompte. Maintenant, le locataire peut devenir propriétaire de la maison. Mais, si le locataire n’accepte pas d’acheter la maison à la fin de la période de location, il perdra l’acompte accumulé, et dans la plupart des cas, même les frais d’option ne seront pas remboursés.
- Il ne possède peut-être pas l’acompte maintenant, mais il l’aura à la fin de la période de location, grâce aux paiements supplémentaires.
- Il peut améliorer son pointage de crédit en effectuant des paiements de location en temps opportun.
- Si le prix du marché de la maison est plus élevé que le prix convenu, il peut quand même l’acheter pour le même montant. Si le marché s’effondre et que le prix de la maison tombe en dessous du prix convenu, il n’est pas obligé d’aller jusqu’au bout de la transaction.
- Le vendeur a l’avantage d’avoir un locataire qui est assez responsable pour vouloir acheter la maison ; qui pense qu’il en sera propriétaire un jour, et donc, il en prendra bien soin. Cela inclut des réparations responsables, moins de salissures de la maison, un entretien régulier, etc.
- Le loyer qu’il perçoit couvre tout ou partie de sa mensualité crédit.
- Il peut aussi utiliser une caution non remboursable. Si, à la fin de la période de location, telle qu’elle est inscrite dans le contrat, il n’est pas en mesure de conclure la vente, il peut la résilier (ou la renégocier).
- Le loyer mensuel et les frais d’option seront une incitation pour l’acheteur à traiter la maison avec soin et responsabilité.
- Le locataire est moins susceptible de déménager rapidement puisqu’il vise à posséder complètement la maison un jour ; et donc, cela donne au vendeur moins de coûts de vacance. De plus, si le locataire déménage, le vendeur a le dépôt de garantie ainsi que les frais d’option à son crédit.
- S’il ne donne pas suite à l’achat, il doit généralement renoncer au paiement de l’option, et il risque de perdre tout l’argent supplémentaire versé au fil du temps.
- Il n’y a aucune garantie qu’une banque lui accorde un prêt lorsqu’il en fait la demande. Il pourrait encore devoir améliorer son score de crédit ou trouver quelqu’un pour cosigner sa demande.
- Il pourrait ne pas être qualifié pour un prêt avant l’expiration de son terme d’option.
- Il n’est pas encore propriétaire de la propriété, et le vendeur pourrait faire saisir la propriété.
- Si les prix des maisons baissent, il pourrait ne pas être en mesure de renégocier un prix d’achat plus bas.
- S’il ne paie pas son loyer à temps, il pourrait perdre le droit d’acheter (ainsi que tous les paiements supplémentaires).
- Il peut y avoir des problèmes avec la propriété dont il n’a pas connaissance avant d’essayer de l’acheter.
- Les prix des maisons pourraient chuter, et si le locataire n’achète pas, le vendeur aurait eu intérêt à simplement vendre la propriété à quelqu’un d’autre.
- Il ne reçoit pas une grosse somme forfaitaire, dont il pourrait avoir besoin pour une autre raison.
- Lorsque le locataire renonce à acheter le bien, il doit tout recommencer et trouver un autre acheteur ou locataire.
- Il y a une grande différence entre la location-accession à la propriété et l’option de location. Cette dernière donne au locataire l’option d’acheter la maison. Le locataire peut ne pas accepter de l’acheter, mais si un contrat lui est proposé, il peut avoir un droit de premier refus. En d’autres termes, il doit produire un financement et conclure un prêt, ou faire des plans pour déménager. Le premier cas est un contrat d’achat avec une date de clôture prolongée. Le temps est utilisé pour économiser un acompte ou pour aligner un financement acceptable.
- Faites quelques recherches de fond. Allez au bureau d’enregistrement du comté et obtenez une copie des dossiers de titres de propriété qui mentionnent le propriétaire réel de la propriété, ainsi que le montant des hypothèques, le cas échéant, enregistrées contre le titre, afin que vous sachiez que vous traitez avec le bon propriétaire.
- Demandez un relevé d’hypothèque qui mentionne le montant en cours sur la propriété.
- Engagez un inspecteur des lieux et inspectez minutieusement la propriété. Si la propriété est dans un état délabré, auquel cas, vous pourriez avoir à effectuer des réparations importantes, elle ne vaut pas la peine d’être achetée.
- Enregistrez le contrat de location et d’option contre le titre de propriété. Cela vous protégera des transactions futures du propriétaire avec la propriété. Faites appel à un avocat pour protéger toutes les personnes impliquées en faisant la diligence raisonnable à l’avance.
- Prenez connaissance de votre rapport de crédit pour éclaircir tout problème ou pour augmenter votre score de crédit. Examinez le rapport pour détecter les erreurs, les doublons et les informations périmées.
- Visitez un prêteur crédit et obtenez une qualification pour un prêt. Même si vous n’avez pas un mauvais crédit, avoir un ratio d’endettement peut être un obstacle à l’approbation de votre prêt immobilier. Cette réunion montrera le montant de la dette que vous pouvez gérer chaque mois et être approuvé pour un prêt immobilier. Les acomptes et les types de prêts seront discutés, faisant de vous un futur emprunteur bien informé.
- Si le locataire verse un dépôt initial en vue de l’achat final, il doit être détenu dans une fiducie. Il ne doit pas être versé au propriétaire avant la fin de l’opération.
- Dans tous les cas, il est important que les parties prennent un avis juridique. Certains accords stipulent que si le paiement du loyer est en retard ne serait-ce qu’une fois, le locataire perd le droit d’acheter le logement. Cette disposition doit être modifiée de manière à ce que le locataire ne perde pas son droit d’achat tant qu’il remédie à tout retard en temps voulu. Le locataire doit également faire vérifier le titre de propriété pour s’assurer que le propriétaire légitime du logement offre l’option. Les vendeurs doivent s’assurer que le paiement de l’option fait l’objet d’un accord séparé, et n’est pas inclus dans le bail. S’il est inclus dans le bail et que le locataire manque à ses obligations, il peut être plus difficile de l’expulser de la propriété. Les propriétaires ou les vendeurs doivent également procéder à une vérification approfondie du crédit et des antécédents, afin de s’assurer que le locataire a les moyens d’effectuer tous les paiements requis. Ce programme est une très bonne option si les deux parties sont intéressées et correctement préparées.